特優賃ホーム・リサーチ

【特優賃とは】    【申込資格は・・】    【申込みについてのご注意】    【収入（所得）基準】
【家賃・敷金】    【入居者負担額】    【入居者負担額の計算方法】    【収入基準早見表】

　特定優良賃貸住宅（特優賃）とは、中堅所得者向けの優良な賃貸住宅の供給促進を目的として、大阪府知事等関係自治体の長が認定した建物です。
　また入居者の所得に応じて国と大阪府等から家賃補助が受けられる優良な賃貸マンションのことです。主な特徴は以下の通りです。

専有面積は50m2～125m2、天井高2.3m以上
(2LDK～3LDKが中心)

仲介手数料、礼金は不要
（敷金は契約家賃の3ヶ月以内）

耐火または準耐火構造

システムキッチン、床段差のないバリアフリー、
オートロックが一般的（例外もあります）

自ら居住するための住宅を必要とする方で、現在同居し、又は同居しようとする親族（内縁関係にある方及び婚約者を含む）があること。ただし、「一般賃貸住宅」については単身者の方もお申込みできます。（桜ノ宮リバーシティ・ＮＡＣを除く）

（注）・家族を不自然に分割したり合併することはできません。
（夫婦の別居、父母の別居等による家族構成の場合は、申込みできません。）
・内縁関係にある方は、住民票の続柄欄に「未届の妻」又は「未届の夫」と記載されていること。
・婚約者との申込みの場合は、入居契約後１ヶ月以内に婚姻（入籍）できること。

前年の１月から１２月までの年間収入が後記４の「収入（所得）基準」に適合していること。
日本国籍の方、又は外国人登録されていること。
原則として申込日現在２０歳以上で、単独で法律行為ができること。
原則として「一般賃貸住宅」「公社すまいりんぐ」「民間すまいりんぐ」の入居契約（予定を含む）をされていないこと、また、当公社の既引渡し分譲住宅で買戻し期間中の住宅を所有（配偶者所有を含む）、又は当公社分譲住宅（未引渡し）の契約をされていないこと。
円満な共同生活を営めること。
保証人又は連帯保証人を１名たてられること。
「一般賃貸住宅」「公社すまいりんぐ」「民間すまいりんぐ・借上型」の場合
・保証人（日本国籍の方、又は日本に永住する資格を有する方で当公社が管理する賃貸住宅の既入居者又は（連帯）保証人でない方）
「民間すまいりんぐ・管理受託型」の場合
・連帯保証人（次に掲げる要件のすべてに該当する方）

日本国籍の方又は外国人（昭和２６年政令第３１９号により永住許可を受けている方、平成３年法律第７１号による特別永住）の方。
大阪府又は隣接府県内に居住しており、年間収入が概ね、後記４の「収入（所得）基準」の下限以上であること。
当公社が管理する賃貸住宅の既入居者又は連帯保証人でないこと。

現在子育て世帯である、もしくは現在大阪市の公営住宅の収入超過者世帯の認定を受けていること。

子育て世帯とは・・・現に同居し、又は、同居しようとする小学校入学前の子どもを含む親子・夫婦を中心とした世帯（平成１６年４月より小学校に入学したお子様は含まれません。）

収入超過者世帯とは・・・大阪市営住宅に居住する世帯のうち、公営住宅法（昭和２６年法律第１９３号）に規定する収入超過者世帯。ただし、単身者及び高額所得者は含まない。

１世帯につき１申込みに限ります。
ただし、空家待ち登録については「一般賃貸住宅」と「公社すまいりんぐ」また、「一般賃貸住宅」と「民間すまいりんぐ」はそれぞれ申し込み出来ます。（「公社すまいりんぐ」と「民間すまいりんぐ」への重複申込みはできません。）
夫婦又は婚約者が各々申し込まれた場合等、同居予定者が２通以上の申込書に係わる場合は、すべて無効とします。
記載事項が不完全で判断できないものや、記入漏れ等のある場合並びに申し込み資格が不適格であるとき、又は、事実と異なる記載のあること等が判明した場合は、その申込みを無効とします。
申込み後の同居家族の増減は、原則として出生、死亡以外は認めません。
世帯で申し込まれた方が入居時に１人になったとき、又は申込本人が入居できないときは、無効とします。
申込み後の団地、間取り、申込名義人の変更はできません。
有効受付分の申込書等は、お返しいたしません。

「一般賃貸住宅」と「公社すまいりんぐ・民間すまいりんぐ」とでは、収入（所得）基準が次のとおり異なります。

一般賃貸住宅へ申し込まれる方

申込本人の前年の１月～１２月の年間所得が次の基準以上であることが必要です。（１～２月の間については取り扱いが異なりますので、別途お問合せください。）給与収入の方は、早見表をご覧下さい。
【世帯で申し込まれる方】
所得金額　２，７８０，０００円以上
*（２，２１６，０００円）      【単身で申し込まれる方】
所得金額　２，４００，０００円以上
*（１，８３６，０００円）

*（　）の金額は、主たる収入者が４０歳未満の方で今後収入の増加が見込まれる場合に適用されます。
※申込本人が基準所得に満たないときは、申込者の配偶者（婚約者、内縁関係にある方を含む。）又は永続して同居される方の所得を合算して申し込むことができます。ただし、申込本人は基準所得の２分の１以上必要です。

公社すまいりんぐ・民間すまいりんぐ・子育て世帯等支援型民間すまいりんぐへ申し込まれる方

入居家族全員の前年の１月～１２月の月額所得の合計が次の基準範囲内であるいことが必要です。（１～２月の間については取り扱いが異なりますので、別途お問合せください。）
基準所得額（月額）
２００，０００円*（１５３，０００円）以上　６０１，０００円以下

*（　）の金額は、主たる収入者が４０歳未満の方で今後収入の増加が見込まれる場合に適用されます。
申込本人及び同居親族の前年の１月～１２月の所得金額の合計から、同居親族及び現に所得税法上の扶養控除を受けている親族１人につき３８万円を控除し、さらに特別控除がある場合には、その額を控除した残額を１２で除した額が上記の範囲内でなければ申込できません。

年収区分早見表でご確認ください。

家賃
家賃の額は、平成１６年５月１日現在のもので、入居後、物価、近隣家賃その他経済情勢に変動が生じた場合に応じ、概ね２年ごとに見直しがありますのでご承知おきください。
敷金

敷金の額は家賃の３ヶ月分で、契約書提出日までにお支払いいただきます。
家賃額を変更した場合は、敷金の額も変更になります。
敷金には補助金はありません。利息もつきません。

「公社すまいりんぐ」及び「民間すまいりんぐ」の住戸は、国及び大阪市の補助により入居者の家賃負担の軽減を図った中堅所得者層向けの住宅です。

入居者負担額とは、家賃から補助金（国及び大阪市の補助）を差し引いたもので、入居者の方が実際に支払う金額です。
大阪市では、平成１０年度より独自の補助制度（家賃の額に連動する負担率加算方式）を採用しています。これは、入居世帯の所得（月額）に応じて家賃に対する負担率が定められており、その負担率を家賃の額に乗じて入居負担額を決定する方式です。
入居世帯の所得区分については、毎年収入審査を行い見直します。
管理開始２年目以降の入居者負担額は、それぞれの当初負担率に毎年２％を加算した負担率を家賃に乗じた額、子育て世帯等支援型民間すまいりんぐによる入居者負担額で算出します。
当初負担率及び加算率（年間２％）については、今後の経済情勢により変更される場合があります。
※「一般賃貸住宅」の住戸には、家賃補助はつきません。
※「一般賃貸住宅」「公社すまいりんぐ」「民間すまいりんぐ」の住戸には、大阪市の「新婚世帯向け家賃補助制度」は適用されません。

子育て世帯等支援型民間すまいりんぐによる入居者負担額
「民間すまいりんぐ」の住戸は、国及び大阪市の補助により入居者の家賃負担の軽減を図った中堅所得者層向けの住宅です。

入居者負担額とは、家賃から補助金（国及び大阪市の補助）を差し引いたもので、入居者の方が実際に支払う金額です。
大阪市では、平成１６年４月より子育て世帯に対する居住の支援と大阪市営住宅の公営住宅収入超過者の住み替え支援のために、公社借上型の民間すまいりんぐ空家の一部を活用する「子育て支援等公社ストック活用制度」が創設されました。これは、入居世帯の所得(月額)に応じて家賃に対する負担率が定められており、その負担率を家賃の額に乗じて入居者負担額を決定する方式で、対象住戸の借上げ期間終了時まで補助を受けつづけることができます。
入居世帯の所得区分については、毎年収入審査を行い見直します。
経年による入居者負担額の増加はありませんが、所得区分が変更した場合は負担率が変わります。
※「民間すまいりんぐ」の住戸には、大阪市の「新婚世帯向け家賃補助制度」は適用されません。

入居者負担額＝家賃×（当初負担率＋２％×管理開始日からの経過年数）

■子育て世帯等支援型民間すまいりんぐの計算方法 入居者負担額＝家賃×負担率

■所得・当初負担率区分表
・３区分表（平成８年９月までの管理開始団地）

所得区分月額所得当初負担率

Ⅰ 200,000円以上、322,000円以下
*（153,000円以上）６２％

Ⅱ 322,000円を超え、445,000円以下７４％

Ⅲ 445,000円を超え、601,000円以下８４％

・４区分表（平成８年１０月から１０年６月末までの管理開始団地）

所得区分月額所得当初負担率

Ⅰa 200,000円以上、268,000円以下
*（153,000円以上）５４％

Ⅰb 268,000円を超え、322,000円以下６２％

Ⅱ 322,000円を超え、445,000円以下７４％

Ⅲ 445,000円を超え、601,000円以下８４％

・５区分表（平成１０年７月以降の管理開始団地及び子育て世帯等支援型民間すまいりんぐ）

所得区分月額所得当初負担率

Ⅰa 200,000円以上、238,000円以下
*（153,000円以上）５４％

Ⅰb 238,000円を超え、268,000円以下５７％

Ⅰc 268,000円を超え、322,000円以下６２％

Ⅱ 322,000円を超え、445,000円以下７４％

Ⅲ 445,000円を超え、601,000円以下８４％

※*（　）の金額は、主たる収入者が４０歳未満の方で今後収入の増加が見込まれる場合に適用されます。
※「コーシャスハイツ中加賀屋」の公社すまいりんぐは３区分でなく、４区分となります。
※一部の団地の入居者負担額については、当公社又は認定事業者（オーナー）独自の軽減措置を適用しています。

■４区分の場合

団地名レスポワール都島

家賃（契約家賃）１０５，０００円

所得区分 Ⅰa区分

当初負担率５４％

管理開始年月日平成１０年４月１日

経過年数５年

　　
入居者負担額＝６９，３００円

●算出式
家賃（契約家賃）　当初負担率　加算率　経過年数
１０５，０００円　×　（５４％　＋　２％　×　６年）

「子育て支援等ストック活用制度」の創設について

平成１６年から、大阪市において「子育て支援等ストック活用制度」が新規に創設されました。現在の家賃減額補助に加えて、大阪市と公社が入居者負担額を軽減することにより、一定の条件を満たす入居者が入居しやすい環境整備を行い、入居の促進を図るとともに当制度では毎年入居者負担額が契約家賃の２％上昇する傾斜家賃でありますが、子育て支援等の方が入居された場合、入居者負担額の上昇を停止することにより、継続して入居して頂けるよう制度が改善されております。

当制度の入居者負担額　Ⅰa：５４％、Ⅰb：５７％、Ⅰc：６２％、Ⅱ：７４％、Ⅲ：８４％

表（１）入居予定人数のうち収入のある方が１人で、かつ給与所得のみの場合の総収入金額

世帯数２人家族３人家族４人家族５人家族

所得区分

Ⅰa 4,152,000円～4,723,999円
*（3,424,000円） 4,628,000円～5,195,999円
*（3,920,000円） 5,100,000円～5,671,999円
*（4,396,000円） 5,576,000円～6,147,999円
*（4,872,000円）

Ⅰb 4,724,000円～5,171,999円 5,196,000円～5,647,999円 5,672,000円～6,123,999円 6,596,000円～7,315,555円

Ⅰc 5,172,000円～5,983,999円 5,648,000円～6,455,999円 6,124,000円～6,893,333円 6,596,000円～7,315,555円

Ⅱ 5,984,000円～7,688,888円 6,456,000円～8,111,111円 6,893,334円～8,533,333円 7,315,556円～8,955,555円

Ⅲ 7,688,889円～9,768,888円 8,111,112円～10,181,052円 8,533,334円～10,581,052円 8,955,556円～10,981,052円

表（２）自営業者等確定申告者の場合の所得金額、
又は収入のある方が２人以上の場合のそれぞれの所得金額の合計

世帯数２人家族３人家族４人家族５人家族

所得区分

Ⅰa 2,780,000円～3,236,000円
*（2,216,000円） 3,160,000円～3,616,000円
*（2,596,000円） 3,540,000円～3,996,000円
*（2,976,000円） 3,920,000円～4,376,000円
*（3,356,000円）

Ⅰb 3,236,001円～3,596,000円 3,616,001円～3,976,000円 3,996,001円～4,356,000円 4,376,001円～4,736,000円

Ⅰc 3,596,001円～4,244,000円 3,976,001円～4,624,000円 4,356,001円～5,004,000円 4,736,001円～5,384,000円

Ⅱ 4,244,001円～5,720,000円 4,624,001円～6,100,000円 5,004,001円～6,480,000円 5,384,001円～6,860,000円

Ⅲ 5,720,001円～7,592,000円 6,100,001円～7,972,000円 6,480,001円～8,352,000円 6,860,001円～8,732,000円

※*（　）の金額は、主たる収入者が４０歳未満の方で今後収入の増加が見込まれる場合に適用されます。
この早見表は、平成１０年７月以降管理開始団地（５区分）用です。
「３区分」「４区分」団地の年収区分については、次の通り読みかえてください。

「３区分団地」
所得区分「Ⅰ」→上表の「Ⅰa」から「Ⅰc」の範囲（例：給与所得者のみで２人家族の場合）・・・4,152,000円～5,983,999円
「４区分団地」
所得区分「Ⅰa」→上表の「Ⅰa」から「Ⅰb」の範囲（例：給与所得者のみで２人家族の場合）・・・4,152,000円～5,171,999円
所得区分「Ⅰb」→上表の「Ⅰc」を適用

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